Scheidung und Immobilie, Immobilienbesitz

Fachbeitrag zum Thema „Scheidung und Immobilie"
Rechtsanwältin Lübke-Ridder, Stuttgart und Frankfurt am Main

„Was wird aus der Immobilie, wenn die Ehepartner sich scheiden lassen?“

Die Beantwortung der Frage hängt entscheidend davon ab, ob einem Ehepartner die Immobilie allein gehört, ob sie bereits vor der Ehe oder während der Ehe dem Vermögen zugeflossen ist, ob sie aus einem Nachlass hervorgegangen ist oder von den Ehepartnern gemeinsam gekauft wurde.

Wichtig ist zunächst, dass grundsätzlich das Vermögen, welches jeder Ehegatte mit in die Ehe gebracht hat, weiterhin seinem Vermögen zugeordnet wird. Auch das Vermögen, welches er während der Ehe erwirtschaftet, wird seinem Vermögensstamm zugerechnet. Dazu gehören auch Erbschaften oder Schenkungen, die der Ehegatte während der Ehe erhält. Erbt ein Ehegatte von seinen Eltern z.B. eine Immobilie, so wird diese seinem Anfangsvermögen und nicht seinem Zugewinn während der Ehe zugerechnet.

Mit einem Ehevertrag kann von diesem Grundsatz natürlich abgewichen werden.

Wurde die Immobilie während der Ehe gemeinsam gekauft, wird der Vermögenswert in der Regel im Rahmen des Zugewinnausgleichs berücksichtigt. Da die meisten Ehepartner keinen Ehevertrag abgeschlossen haben, wird die Immobilie als Vermögenswert bei der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft und beim Zugewinnausgleichsanspruch berücksichtigt.

Im Rahmen des Zugewinnausgleichs werden für jeden Ehepartner getrennt das Anfangsvermögen und das Vermögen, welches während der Ehe erwirtschaftet wurde und am Ende der Ehe nach Abzug der Schulden vorhanden ist, ermittelt und einander gegenüber gestellt. Hat ein Ehepartner mehr erwirtschaftet, wird dieser überschießende Teil zwischen den Eheleuten geteilt. Der Zugewinnausgleichsanspruch ist jedoch ein reiner Geldanspruch und ändert zunächst einmal nichts an den bestehenden Eigentumsverhältnissen an der Immobilie.

Haben die Ehepartner gemeinsam ein Haus mit Grundstück oder eine Eigentumswohnung gekauft, so haben sie in der Regel hälftiges Miteigentum an der Immobilie und sind entsprechend im Grundbuch eingetragen.

Wurde kein Ehevertrag abgeschlossen und leben die Ehegatten in der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft, gibt es verschiedene Möglichkeiten sich über die gemeinsame Immobilie zu einigen.

Nicht selten ist die Familienimmobilie auch noch mit Darlehn oder Grundschulden belastet. Auch diese Belastungen müssen im Rahmen einer Regelung berücksichtigt werden.

Folgende Möglichkeiten der Regelung gibt es im Hinblick auf Trennung und Scheidung beispielsweise im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung:

1. Die Immobilie wird an einen Dritten verkauft und der Erlös wird nach Abzug der Schulden bzw. Belastungen, die auf dem Grundstück lasten, geteilt.
2. Die Immobilie wird von einem Ehepartner übernommen und der Miteigentumsanteil des anderen gekauft.
3. Die Immobilie bleibt im Miteigentum der Ehepartner und wird von einem der beiden weiter genutzt. Bei dieser Fallvariante würde dann eine Miete für den Miteigentumsanteil des anderen gezahlt. Diese Lösung ist dann zu überlegen, wenn die Belastungen auf dem Haus nicht mehr so hoch sind und die Kinder zunächst in ihrer gewohnten Umgebung bleiben sollen.
4. Die Immobilie bleibt im Miteigentum der Ehepartner und wird an einen Dritten vermietet. Die Eheleute erzielen dann gemeinsame Einkünfte aus der Vermietung, die sie dann nach Abzug der Verwaltungskosten hälftig teilen müssen.
5. Das Haus wird geteilt und in zwei Eigentumswohnungen umgewandelt. Sind die Eigentumswohnungen unterschiedlich groß, kann ein finanzieller Wertausgleich zwischen den Eheleuten erfolgen. Natürlich müssen für diese Lösung die baurechtlichen Voraussetzungen vorliegen.

In jedem Fall ist eine detaillierte Regelung, die die Gesamtsituation der Eheleute und möglicherweise der Kinder im Blick hat, ratsam.

Manche Ehepartner denken auch im Rahmen der Lösungsfindung daran, die Immobilie an ihre gemeinsamen Kinder zu übertragen. Sind die Kinder noch minderjährig und das Familienheim noch mit Schulden belastet, ist eine Übertragung oder Schenkung an die Kinder nicht möglich. Eine solche Schenkung wäre für das minderjährige Kind ein nicht lediglich rechtlicher Vorteil. Eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung würde in diesem Fall nicht erteilt.

Können sich die Ehegatten hinsichtlich der gemeinsamen Immobilie nicht einigen, bleibt im Notfall nur die Teilungsversteigerung.

Die Zwangsversteigerung ist aber für beide Ehepartner die wirtschaftlich ungünstigste Lösung. Der im Rahmen der Zwangsversteigerung erzielte Erlös liegt meist weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie.